Organizzazione e tempistiche di un cantiere

17 Giugno 2020

Il commitente

Proseguendo i ragionamenti fatti fino a questo momento riguardo la figura dell’architetto e l’iter di preparazione di un intervento, dall’ideazione, al progetto, alla redazione delle pratiche, è necessario fare una riflessione apposita riguardo l’organizzazione e le tempistiche di un cantiere.

Premesso che tutti i cantieri sono differenti tra loro per tecniche costruttive, materiali utilizzati, dimensioni e difficoltà, è anche vero che ogni cantiere, per essere completato a regola d’arte, necessita di tempistiche specifiche e di un preciso ordine di lavorazione, che in pochi casi può essere modificato senza conseguenze negative sui costi e sulla qualità del risultato.

Se da una parte ci sono le scadenze dettate dalle necessità del cliente e, come abbiamo visto precedentemente, della banca o altri enti, dall’altra è fondamentale comprendere che quasi tutte le lavorazioni devono rispettare determinate tempistiche e scalette per essere eseguite correttamente e senza successive problematiche. Modificare o invertire alcuni passaggi di cantiere può portare anche ad ingenti sovraccosti e quasi mai a risparmi sensibili in termini di tempo. Un piccolo esempio: se il piastrellista è in ritardo, far intervenire prima l’imbianchino per accelerare i tempi, farà risparmiare qualche giorno ma, terminato il lavoro del piastrellista, l’imbianchino dovrà tornare per ritoccare tutte le parti che inevitabilmente saranno state sporcate durante la posa del pavimento, operazione che richiederà tempo e, soprattutto, un ulteriore costo in termini di ore di lavoro dell’imbianchino.

Per questo motivo è fondamentale che il cliente accetti questa scaletta e si affidi all’esperienza e alla professionalità del tecnico che segue e coordina i lavori. D’altra parte, l’artigiano e le imprese coinvolte devono rispettare i tempi e le modalità di lavoro concordate ad inizio collaborazione, il ritardo prolungato o la mancata presenza in cantiere può provocare gravi malumori e, nel peggiore dei casi, la rescissione del contratto da parte del cliente.

Detto ciò, torniamo a riassumere velocemente cosa avviene prima dell’inizio dei lavori. Prima di procedere con qualsiasi intervento di cantiere è fondamentale che il tecnico presenti tutta la documentazione agli enti coinvolti (Comune, eventualmente Soprintendenza se il bene è vincolato, Commissione Paesistica, ecc…). Una volta ottenuti i permessi o concluso l’eventuale periodo di “silenzio assenso”, il coordinatore della sicurezza invierà la “notifica preliminare” e compilerà tutta la documentazione necessaria, verificando i requisiti delle imprese incaricate, dal punto di vista di sicurezza, assicurazione e contributi. Solo a questo punto è possibile iniziare i lavori veri e propri. Fino a quel momento qualsiasi intervento svolto in cantiere è da considerarsi abusivo e sanzionabile.
Cerchiamo ora di riassumere quale sia l’ordine corretto e logico di esecuzione delle opere all’interno di un cantiere ben organizzato. Questa scaletta, è strutturata in modo da ottimizzare tempi e costi di cantiere e realizzare nella maniera più corretta ogni lavorazione, senza rovinare o compromettere quelle già completate:

NOTA: in caso di ristrutturazione alcune operazioni preliminari vanno eseguite prima di proseguire con la progettazione esecutiva, per questo alcune delle voci che seguono presentano la dicitura (in caso di ristrutturazione) che sta a significare che andranno eseguite in quell’ordine solo in caso di ristrutturazione.

Allestimento del cantiere (in caso di ristrutturazione): prima di iniziare qualsiasi lavoro, l’impresa principale, o un’impresa specificamente incaricata, dovrà allestire il cantiere secondo le vigenti normative di sicurezza: ponteggi regolarmente installati e certificati, cartellonistica di cantiere, recinzioni di protezione e servizi igienici. Solitamente nello stesso momento vengono installate gru o altre apparecchiature ingombranti.
Demolizioni (in caso di ristrutturazione): primo intervento, nel caso di una ristrutturazione o di una demolizione completa con successiva nuova costruzione, è la demolizione totale o parziale dell’edificio esistente. In questa fase è necessario fare estrema attenzione e prendere ogni precauzione per non danneggiare le strutture vicine, anche attraverso puntellamenti, sottofondazioni o altro.
Indagini geologiche e controlli (in caso di ristrutturazione): fondamentali per comprendere il tipo di terreno su cui si va a costruire o ristrutturare sono le indagini geologiche. Un tecnico specializzato, munito di attrezzature specifiche, procederà ad una serie di test sul terreno, per comprenderne la conformazione, la tipologia e la risposta ad eventuali sollecitazioni sismiche. I dati ottenuti verranno inviati all’ingegnere, che li utilizzerà per dimensionare fondazioni e strutture. Per interventi di nuova costruzione queste operazioni vengono effettuate in fase di progettazione, in quanto il terreno è libero da edifici esistenti. Per opere non strutturali in cui non viene modificato il carico sulle fondazioni e in mancanza di segni di cedimento delle stesse, l’indagine geologica viene invece omessa.
Rilievi (in caso di ristrutturazione): in caso di nuova costruzione i rilievi possono essere effettuati in fase progettuale in quanto l’area di cantiere risulta già libera da ogni impedimento, in questo caso il rilievo consisterà nella misurazione del lotto, dei confini e dei dislivelli. Se invece ci troviamo nel caso di una ristrutturazione, solo a seguito delle demolizioni (totali o parziali) è possibile rilevare con precisione gli spazi cantierabili, un buon rilievo deve essere eseguito in assenza di impedimenti che possano alterare le misurazioni. Come già detto, un rilievo scrupoloso renderà più semplice la progettazione esecutiva e quindi ottimizzerà costi e tempi di realizzazione.
Progettazione esecutiva (in caso di ristrutturazione): viene svolta in questa fase solo in caso di ristrutturazione, nel caso di nuova costruzione viene eseguita ancora prima di allestire il cantiere. Come accennato nella voce precedente, solo a seguito di un corretto rilievo vengono realizzati i disegni esecutivi e di dettaglio che serviranno a definire correttamente tutte le parti dell’edificio. Questa fase potrebbe rappresentare una pausa nei tempi di cantiere in quanto architetto e ingegnere dovranno completare i disegni preparatori di tutti gli elementi strutturali e non. Tuttavia questa attesa risulta fondamentale per evitare di eseguire opere approssimative che debbano poi essere modificate o completamente riprese in corso d’opera.
Allestimento del cantiere (in caso di nuova costruzione): in caso di nuova costruzione il cantiere viene allestito al termine di tutte le operazioni tecniche (progetti, rilievi, ecc…).
Scavi e fondazioni: con un lotto già libero o a seguito di una demolizione, il primo step edificatorio in ordine di successione riguarda gli scavi per fondazioni, livellamenti e fognature, realizzati con mezzi meccanici (o manuali) di vario genere. A seguito degli scavi verranno realizzati i getti di fondazione, la base di appoggio della nostra nuova struttura. Prima di passare alla fase successiva è necessario attendere i tempi di stagionatura del calcestruzzo di cui solitamente sono formate.
Opere strutturali e di tamponamento: successivamente viene realizzata la struttura portante e i tamponamenti (muri, solai e coperture). Esistono numerose tipologie edilizie, ognuna con specifiche peculiarità (a riguardo verrà pubblicato un articolo che chiarirà le principali differenze tra strutture tradizionali in cemento armato, in legno e a telaio metallico). Se si decide di utilizzare il tradizionale calcestruzzo armato dovranno essere rispettati i tempi di maturazione, in particolare per gli elementi orizzontali come travi e solai. Una volta realizzata la struttura portante potranno essere completati il tetto, i divisori e, nel caso il cliente opti per una scala in muratura, la struttura della scala. Nel caso si scelga di realizzare una scala autoportante in metallo o legno, verrà posata solo a fine lavori.
Predisposizioni impiantistiche e dei serramenti: completato il guscio dell’edificio, vengono installati dal serramentista o più frequentemente dall’impresa, i falsi telai dei serramenti esterni, differenti in base al tipo di serramento scelto. Contemporaneamente verranno posizionate le predisposizioni per gli impianti idrotermosanitari ed elettrici e tutti gli elementi impiantistici che dovranno essere murati. Nello stesso momento vengono murati i falsi telai delle porte interne. Per proteggere le tubature a terra viene quasi sempre realizzato un massetto detto “copri-impianti” che li preserva da eventuali schiacciamenti e crea un piano di appoggio liscio per proseguire le lavorazioni. Prima del getto del massetto vengono posati tutti quegli elementi isolanti (isolamento solaio e eliminazione ponti termici) che dovranno poi ricoperti da massetti, intonaci, ecc…
Intonaci e cappotti: a seguito dei getti e della posa della prima parte di impianti sarà possibile realizzare il sistema di isolamento a cappotto (interno o esterno, dipende dall’edificio che si sta realizzando). Il tecnico valuterà attentamente il tipo di isolante da utilizzare per l’edificio in base alla necessità di isolamento, al budget a disposizione e allo spazio disponibile. La scelta dell’isolante più adatto dipende da svariati fattori, tecnici e di prestazione, che vengono attentamente valutati dal tecnico e dal termotecnico. Contemporaneamente ai cappotti o immediatamente dopo, possono essere realizzati gli intonaci interni. Si parla di cappotto in quanto ad oggi è la soluzione di isolamento più comune, tuttavia esistono molteplici soluzioni di isolamento e di facciata che potrete valutare con il vostro tecnico.
Rivestimenti: una volta asciugati completamente gli intonaci è possibile proseguire con i rivestimenti interni, intesi come pavimenti e rivestimenti dei bagni. I pavimenti poggiano su appositi massetti che solitamente inglobano l’eventuale riscaldamento a pavimento. Da questa fase in poi cominciano tutte quelle operazioni che vengono definite “finiture”, quindi chiunque si rechi in cantiere dovrà fare molta attenzione a non danneggiare parti o superfici già completate (intonaci, piastrelle, piatti doccia, ecc…).
Serramenti esterni: per completare la “chiusura” dell’edificio, vengono installati i serramenti esterni. Anche in questa fase bisogna prestare particolare attenzione a non danneggiare in alcun modo gli elementi appena installati.
Tinteggiature e cartongessi: chiuso l’edificio e asciugato completamente l’intonaco, si possono iniziare le ultime finiture interne: tinteggiature e cartongessi. Eseguire questo tipo di lavori senza i serramenti in un ambiente freddo e umido, potrebbe comprometterne la qualità (macchie, ritiri improvvisi, crepe e bolle). È particolarmente sconsigliabile realizzare queste finiture in una fase troppo prematura del cantiere in quanto inevitabilmente altri operatori potrebbero urtare o sporcare, rendendo necessari ritocchi o rifacimenti.
Completamento degli impianti: idraulici ed elettricisti a questo punto possono completare l’installazione degli impianti, prestando molta attenzione a non rovinare le finiture finora realizzate.
Installazione della scala: se la scala non è in muratura ma è a struttura autoportante o parzialmente autoportante (legno e ferro o vetro e ferro per esempio) è questo il momento per installarla. Spesso si pensa che installarla in una fase preliminare faciliti le operazioni di cantiere tuttavia, per loro natura queste scale hanno superfici molto delicate (legno, vetro, smalto) che non attraverserebbero indenni la durata di un cantiere edile, anche con abbondanti protezioni. Di conseguenza se non si vuole rischiare di doverla rifare, smontare e riverniciare, va montata appena prima di arredamento e serramenti interni.
Allestimenti, arredi e serramenti interni: cosi come la scala e l’arredo, le porte sono elementi molto delicati, che rischiano di rovinarsi se urtati. Per questo sono tra le ultime cose da installare, poco prima o contemporaneamente alla posa dell’arredo, dei lampadari, box doccia, ecc…
Collaudi e pratiche di fine lavori: a questo punto l’edificio è completato. Prima che il cliente si trasferisca ufficialmente è necessario che vengano completate le documentazioni conclusive come il collaudo realizzato da un tecnico esterno, e le pratiche di Fine Lavori. Solo presentate queste documentazioni il cliente potrà, a tutti gli effetti, utilizzare l’edificio.

Per molte persone questo articolo potrà sembrare banale e scontato. È stato scritto per chiarire a chiunque si appresti ad affrontare un intervento di nuova costruzione o di recupero, che l’edilizia necessita di tempo e di una particolare cura per tutte le operazioni che vengono svolte.

Chiedere di invertire o modificare quest’ordine può, in molti casi, generare un aumento dei costi anche consistente, senza portare effettivi vantaggi come una sostanziale riduzione dei tempi di realizzazione. Ogni modifica richiesta dal cliente dovrà essere valutata insieme a tecnico ed impresa per comprendere se è fattibile e come modificare le lavorazioni successive senza intralciare il lavoro di nessun soggetto coinvolto.

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