Mutui – istruzioni per l’uso

Capita spesso, all’inizio del rapporto di collaborazione, che i clienti ci chiedano consiglio sui mutui. Solitamente una persona non contrae più di due o tre mutui nella propria vita mentre un architetto, grazie alla propria esperienza lavorativa, ne vede “passare” molteplici, si pensa quindi che possa fungere da consulente. Fermo restando che esistono professionisti appositi a cui rivolgersi per questo tipo di richieste, siamo comunque in grado di fornire alcuni consigli a riguardo, che possono rendere la vita più facile al cliente e indirettamente a tutti gli attori coinvolti in un cantiere:

1. Concorrenza: una banca (anche se “vuole meritare di essere la tua banca” o “è costruita intorno a te”) è, a tutti gli effetti, un’impresa commerciale costruita per conseguire guadagno, e il guadagno della banca è la spesa del cliente. Di conseguenza quando vi recate nella vostra banca per un mutuo, non vi comportate come se steste chiedendo un prestito ad un parente, sicuri che vi “tratteranno bene” perché siete clienti da anni, ma abbiate l’atteggiamento di chi sta cercando di acquistare un’auto o un elettrodomestico. Chiedete un “preventivo” non solo alla vostra filiale, ma anche ad altre filiali dello stesso istituto o, ancora meglio, ad altri istituti. Per la regola della concorrenza vedrete che i tassi scenderanno notevolmente. Non è inusuale che una persona abbia il conto corrente in una banca e un mutuo in un’altra, non vi preoccupate.
2. Non solo tassi: spesso la principale discriminante nella scelta del mutuo è il tasso di interesse, tuttavia esistono tutta una serie di spese e condizioni accessorie che possono diventare ancora più pesanti della rata stessa. Di conseguenza attenzione a queste condizioni perché potrebbero valere più di uno 0,1% di tasso di differenza. Queste condizioni possono essere le spese di istruttoria, gli svariati passaggi dal notaio (a carico del cliente), le spese per il perito (quanto costa e quante volte deve essere interpellato), le modalità di erogazione e le tempistiche (di cui parleremo nei prossimi passaggi).
3. Condizioni di erogazione: in fase di cantiere le condizioni di erogazione sono più importanti del tasso, procedure complesse o particolarmente restrittive possono rallentare se non fermare i lavori. Esistono molteplici modalità di erogazione, solitamente diverse da istituto a istituto (fatevi sempre aiutare dal vostro tecnico o meglio ancora dal commercialista per valutare le condizioni del vostro mutuo e comprenderne tutte le implicazioni). Comunemente si pensa che una volta concluso l’iter burocratico la banca metta immediatamente a disposizione del cliente la cifra concordata, era così una volta, ma adesso è molto raro che accada, soprattutto per lavori di costruzione e/o ristrutturazione. Un altro tipo di erogazione è l’erogazione “a fatture”, in cui il cliente periodicamente presenta le fatture di cantiere, e la banca eroga la cifra concordata per quelle fatture (di solito l’ottanta percento), a fronte di una commissione di spesa a volte anche rilevante. Con questa modalità spesso il cliente aspetta di aver accumulato una certa quantità di fatture prima di richiedere l’erogazione, tuttavia bisogna stare attenti a non rallentare troppo i pagamenti alle imprese o potrebbero insorgere malumori all’interno del cantiere per i pagamenti ritardati. Ultimo tra i più comuni sistemi di erogazione è quello a “stato di avanzamento lavori su valore dell’immobile”, in cui un perito si reca periodicamente o su richiesta in cantiere (a spese del cliente) per verificare lo stato dei lavori e dell’immobile. Compilata una perizia sul valore attuale dell’immobile lo invia alla banca, che eroga una cifra concordata, proporzionata al valore raggiunto dall’immobile al momento della perizia. Proprio qui è il problema: la progressione dei costi di cantiere non è proporzionale all’aumento di valore dell’immobile, di conseguenza potreste restare “scoperti” fintanto che l’immobile non raggiunge un valore sufficiente o terminati i lavori, perché ovviamente a fine lavori la cifra viene erogata per intero. Se vi trovate a concordare quest’ultimo tipo di mutuo, assicuratevi di avere una liquidità economica personale paragonabile almeno alla metà dell’importo lavori, che vi permetta di pagare regolarmente le fatture, in attesa che lo stato delle opere arrivi al punto da consentire un’erogazione da parte della banca.
4. Tempistiche: spesso all’interno del contratto di mutuo sono indicate delle tempistiche massime per l’erogazione delle cifre e di conseguenza per l’esecuzione dei lavori. Verificate queste tempistiche con il vostro tecnico in quanto non sempre è possibile rispettarle. Se per esempio fate un mutuo che copre sia acquisto che ristrutturazione, e la banca vi detta come tempo massimo 18 mesi dalla prima erogazione (solitamente coincidente con l’acquisto) per la fine dei lavori, le tempistiche potrebbero essere un serio problema se vi rivolgete al tecnico dopo l’acquisto, per iniziare l’iter di progetto. I tempi necessari per la progettazione, le autorizzazioni da parte degli enti preposti, l’individuazione dell’impresa e tutte quelle operazioni obbligatorie e necessarie prima dell’effettivo inizio dei lavori, potrebbero togliere mesi preziosi al cantiere vero e proprio.
5. Durata: la durata di un mutuo solitamente dipende dalla massima rata che il cliente può sostenere. Di norma la banca non concede che la rata ammonti a più di un terzo della somma del reddito netto di tutti i sottoscrittori (per esempio, se due coniugi hanno un reddito di 1500 euro netti ciascuno per un totale di 3000 euro mensili, la banca difficilmente concederà mutui con una rata superiore ai 1000 euro mensili). Di conseguenza, anche se la regola è farlo durare il meno possibile per limitare l’importo degli interessi totali pagati, la durata sarà proporzionata alla cifra richiesta e all’importo massimo della rata concessa.
6. Importo: l’importo da richiedere deve essere valutato dopo aver concordato il costo totale dell’intervento (compresi costi accessori ed imprevisti) con il vostro tecnico. È importate quindi aver prima definito il progetto e un computo metrico estimativo, per avere un’idea più precisa della spesa a cui si sta andando incontro ed evitare spiacevoli sorprese a lavori iniziati e dopo aver già sottoscritto il mutuo. Il nostro consiglio è sempre quello di evitare di lavorare “tirati per il collo”. Affrontare un intervento con cifre a disposizione a malapena sufficienti a terminare i lavori è sempre rischioso. Durante l’opera, possono capitare inconvenienti o possono potreste richiedere varianti che modificano i costi al di là del margine di imprevisti indicato dal tecnico. È consigliabile avere sempre a disposizione una riserva per eventuali emergenze. Inoltre è importante ricordarsi che l’arredamento ha un suo costo, che solitamente non viene finanziato dalla banca, di conseguenza è meglio cominciare sapendo di poter abitare la casa almeno con un arredamento essenziale.
7. Altri tipi di finanziamento: esistono molti altri tipi di finanziamento meno diffusi ma che tuttavia in certe situazioni possono essere più interessanti. Il leasing ad esempio, solitamente preferito dalle imprese, può essere scelto anche da privati. Il finanziamento personale, per importi sotto i 50.000 euro, offre la possibilità di aver accesso a piccole cifre con modalità semplificate, anche se con tassi meno convenienti rispetto a un normale mutuo bancario per la casa. Lo si può quindi tenere in considerazione per piccoli interventi o per reintegrare la vostra liquidità nel caso non si sia conservata una riserva ad inizio lavori.

Come premesso questo discorso serve solo a dare alcuni piccoli avvertimenti ai committenti riguardo ai mutui, dal punto di vista del cantiere e del progetto. Esistono numerosi siti specializzati che vi forniranno informazioni molto più dettagliate sul concetto stesso di mutuo, rata, ammortamento, interessi e via dicendo. Ricordate sempre che l’aiuto di un professionista può essere prezioso quando l’impegno è su grosse cifre per lungo tempo. L’architetto in particolare andrà interpellato per le voci 4 e 6, mentre il vostro commercialista potrebbe darvi un parere qualificato su tutte le altre tematiche, fermo restando che un tecnico qualificato potrà darvi validi consigli generali anche in questo campo.

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