I costi in edilizia

10 Giugno 2020

Il commitente

Molto spesso un architetto si vede rivolgere questa domanda: “Quanto costa costruire una casa?“ “Quanto costa ristrutturarne una?“ O semplicemente “Quanto costa una casa?”
Se da una parte è naturale porsi queste domande, dall’altra pare ovvio che non può esistere una risposta precisa a domande così generiche. Un’enormità di fattori entrano in gioco quando si parla di costi in edilizia. Il semplice parametro del “metro quadrato” non è sufficiente a determinare il costo di un edificio o di un intervento, in quanto la qualità o la posizione influiscono pesantemente su questi valori.

Se stiamo parlando di valori di acquisto, fortunatamente internet viene in aiuto di tecnici e clienti, in quanto è possibile consultare una vasta offerta di immobili in vendita con alcune specifiche (non sempre correttissime) ed è quindi possibile farsi un’idea del costo di una certa tipologia di edificio in una determinata zona. Tuttavia osserverete facilmente come, cambiando anche di poco la zona o l’anno di costruzione, i valori possono cambiare drasticamente, soprattutto in città.
Per quel che riguarda la zona la motivazione è chiara e non necessita di spiegazioni. Per l’anno di costruzione, invece, entrano in campo due fattori: il primo sono gli obblighi normativi sempre più stringenti (una casa costruita dieci anni fa non può essere paragonata, per requisiti tecnologici, ad una di oggi), il secondo è l’avvicinarsi di una eventuale manutenzione (molti elementi in un edificio hanno una durata di una ventina d’anni e se ne sono già passati dieci, presto bisognerà sostenere delle spese). Purtroppo in queste valutazioni viene raramente considerata la qualità architettonica dell’edificio e quindi potreste essere tratti in inganno da un prezzo interessante e da qualche foto ben scattata, fatevi aiutare da un tecnico esperto prima di investire il vostro futuro in un immobile di scarsa qualità.

Per quel che riguarda costi di costruzione e ristrutturazione invece il campo è totalmente aperto. Chi propone delle cifre al metro quadrato si limita a darvi un’informazione imprecisa per accontentarvi sul momento ma, non essendo cifre attendibili, potrebbero arrivare brutte sorprese durante gli eventuali lavori. Un tecnico, un impresario o un imprenditore corretto dovrebbero darvi un’indicazione di massima, per permettervi di capire se un determinato intervento rientra nelle vostre possibilità. Tuttavia prima di lanciarvi all’azione e indebitarvi, conviene chiedere un computo metrico preliminare ad un tecnico di vostra fiducia, questo è infatti l’unico modo per avere un’idea realistica dei costi di intervento.
Ovviamente siamo a vostra disposizione per consulenze e pareri specifici su singoli interventi, tuttavia, per darvi qualche indicazione, vi illustriamo quali sono le principali voci che incidono sul bilancio di una nuova costruzione o di una ristrutturazione.

Nuove costruzioni:

Terreno edificabile: nonostante il crollo dei prezzi del mercato immobiliare, il valore dei terreni non è calato quanto quello degli edifici (a volte si trovano edifici che valgono meno di un lotto edificabile identico a quello che occupano). Ovviamente il fattore principale che determina il valore di un lotto è la posizione, tanto più la posizione sarà ambita, tanto più il lotto potrà costare. Questo, in certi interventi, significa che il terreno costerà più dell’edificio che si andrà a costruire.
Oneri: spesso in fase di valutazione iniziale non vengono presi in considerazione, hanno invece una forte incidenza sul costo complessivo dell’opera nel caso di nuove costruzioni o piani di recupero particolarmente elaborati. L’attuale tendenza favorisce il recupero del patrimonio immobiliare esistente per limitare il consumo di suolo, di conseguenza l’imposizione fiscale sulle nuove costruzioni è molto più alta che quella sulle ristrutturazioni, che invece sono addirittura soggette a numerose agevolazioni.
Qualità del terreno: un terreno di scarsa qualità (poco portante o con una falda alta) può portare a maggiori spese per la parte di fondazione (con la necessità di scavi profondi o palificazioni) o per le parti interrate (impermeabilizzazioni cantine o garage, eccetera). Queste operazioni possono diventare molto costose.
Tecnica costruttiva: come illustrato in altri articoli, alcune tecniche costruttive sono più costose di altre. Una struttura in legno costa più di una in acciaio e muratura, un isolamento ad intercapedine può costare più di uno a cappotto, e un cappotto in sughero o aerogel costa molto di più di un normale cappotto in polistirene.
Tipologie di serramenti: la richiesta di serramenti con prestazioni termiche sempre più estreme ha comportato un inevitabile aumento della complessità degli elementi e quindi, un aumento dei costi. In commercio esistono varie tipologie di serramenti, ognuna con caratteristiche e costi specifici. La scelta del serramento più adatto dipende dal budget, dalla tipologia e dalla dimensione dell’apertura. Per esempio il PVC costa poco ma è adatto solo per aperture regolari e di ridotte dimensioni, alluminio e legno sono più versatili ma anche più costosi, l’acciaio è ancora più costoso ma adatto a sorreggere pesanti vetri di sicurezza.
Tipologia impiantistica: anche l’impiantistica si è velocemente evoluta impiegando apparecchi sempre più sofisticati e costosi. Valutate attentamente con il vostro tecnico dove e come conviene investire, in base alle esigenze. Sull’argomento pubblicheremo un articolo specifico.
Qualità delle finiture: le finiture hanno una forbice di costo molto ampia, ad esempio tra un pavimento in resina e un pavimento in laminato la differenza di costo può essere del 400% o superiore. Chiedete sempre chiarimenti sui costi delle varie soluzioni di finitura e cercate di deciderle in fase iniziale, in modo da consentire al vostro architetto di inserire il costo della specifica finitura nel computo metrico.
Arredi e allestimenti: spesso il cliente sottovaluta il costo dell’allestimento finale degli ambienti. Grazie alla diffusione delle grandi catene di arredamento a basso costo, i prezzi dei mobili sono notevolmente diminuiti, tuttavia locali come la cucina e il bagno rimangono tra i più costosi da allestire, così come grandi armadi e divani su misura. Valutate sempre di disporre di una riserva economica per l’arredamento, in funzione del numero e della tipologia di ambienti che dovrete allestire.
Indecisioni e ripensamenti: i processi costruttivi vanno ampiamente pianificati per ottimizzare i costi, ogni operazione deve seguire le altre in un ordine ben preciso per massimizzare l’efficienza. Bloccare lavori già pianificati, eseguirne altri non previsti o semplicemente eseguire lavorazioni nell’ordine sbagliato, può aumentare notevolmente i costi e le possibili problematiche.

Ristrutturazioni:

Qualità dell’edificio esistente (tetto, strutture, umidità, intonaci): più l’edificio da ristrutturare sarà in buono stato, minori saranno i lavori da effettuare e quindi i costi. Le discriminanti maggiori sono l’umidità nei muri con relativo deterioramento degli intonaci, la qualità e lo stato della copertura e infine la rispondenza degli spazi e delle aperture esistenti alle esigenze del committente (più la struttura sarà da modificare maggiori saranno i costi).
Richiesta o meno di interventi strutturali importanti: i vecchi edifici sono spesso caratterizzati da stanze piccole e poco illuminate. Abbattere pareti e allargare le aperture potrebbe richiedere interventi strutturali e probabilmente di consolidamento sismico.
Cambi di volumetria: quando si modifica la volumetria di un edificio spesso devono essere demolite parti importanti della struttura esistente, questo, come detto nel punto precedente, può comportare costosi interventi strutturali.
Sostituzione serramenti: come già detto per le nuove costruzioni, i serramenti possono diventare molto costosi, di conseguenza la necessità di sostituirli può costituire un costo importante.
Sostituzione impianti: stesso discorso vale per gli impianti. Se non è possibile una semplice manutenzione ed è necessario sostituirli completamente, i costi saranno rilevanti.
Qualità delle finiture: in questo caso vale quanto detto prima, intervenire sulle finiture può determinare costi elevati a seconda della qualità delle finiture scelte e la necessità o meno di rimuovere quelle esistenti.
Arredi e allestimenti: vale quanto detto per le nuove costruzioni.
Indecisioni e ripensamenti: anche in questo caso vale quanto detto sopra, indecisioni e ripensamenti possono pesare in maniera rilevante sul bilancio dell’intervento e sono ovviamente difficili da prevedere.

Come si può facilmente intuire, l’unico modo per tenere sotto controllo i costi di cantiere è prendere praticamente tutte le decisioni prima di cominciare i lavori e, soprattutto, non cambiare idea in corso d’opera, perché comporterebbe un aumento imprevedibile dei costi. Chiaramente, se state leggendo questo articolo, vi aspettate comunque un’indicazione numerica del “costo di un edificio” nonostante tutto quello che abbiamo premesso.
Possiamo dirvi che, nella maggior parte dei casi, se porrete questa domanda a qualcuno che vorrà rispondervi in maniera veloce e un po’ superficiale la risposta sarà “circa 1500 €/mq”. Questa cifra può essere realistica per interventi di nuova costruzione (escludendo completamente il costo di acquisto del lotto) o ristrutturazioni pesanti. Tuttavia si tratta di un’indicazione veramente approssimativa, che può essere completamente alterata non solo dai fattori di cui abbiamo parlato prima, ma anche dalla superficie della casa stessa. Minore sarà la superficie della casa maggiore sarà il prezzo al metro quadrato, in quanto alcune caratteristiche essenziali, non sono influenzate dalla superficie e quindi saranno più incisive in un edificio piccolo piuttosto che in uno grande (ad esempio il costo di un bagno).
Per farvi un esempio di come i fattori di cui abbiamo parlato prima possono influire sulla cifra di partenza, proviamo a fare un calcolo: nuova costruzione da 150mq di superficie utile, costo ipotizzato 1.500×150=225.000€ con finiture, impianti e serramenti standard. Decidiamo però di preferire un pavimento in resina invece che uno in piastrelle (quindi passiamo da una finitura da 40€/mq a una da 120 €/mq) e che vogliamo serramenti di ultima generazione con triplo vetro e gas argon (quindi ipotizziamo circa un extra costo di 10.000€). Ci troveremo con un extra costo complessivo di 22.000€ che porterebbe il costo al metro quadro della casa a 1.647€/mq. Capite bene che la quantità di fattori sui quali si può intervenire sono molti (finiture, impianti, serramenti, strutture, arredo, dotazioni tecnologiche) e di conseguenza la variabilità della cifra è molto alta.
Diffidate di chi promette soluzioni a scatola chiusa ad una cifra definita al metro quadrato, perché o si tratterà di una cifra “a partire da” che difficilmente verrà rispettata, oppure di una cifra effettivamente fissa a fronte di un lavoro che ancora non è definito, questo andrà sicuramente a discapito della qualità finale delle opere, perché in qualche modo il promotore dell’intervento dovrà “stare dentro nei costi”.

Speriamo quindi che sia finalmente chiaro che per avere un’idea concreta di quanto costi un intervento dovete rivolgervi ad un tecnico esprimendogli le vostre esigenze. Un passo alla volta vi darà indicazioni sempre più precise sui costi, man mano che le vostre richieste diventeranno più definite.

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